Предложения за противодействие на измамите с продажби на имоти „на зелено“ е изготвила Асоциацията на прокурорите в България. Препоръките стъпват върху наблюдения от текущи разследвания и са обобщени в анализ на научно-експертен съвет по наслов: „Предварителните договори за имоти „на зелено“ – от схеми към решения: правоприлагане и пакет от законодателни предложения“. Публикуваме текста без съкращения:
„През последните години българското законодателство страда от хроничен „подход на парче“. Промените се приемат под натиск, като реакция на конкретен скандал или обществено напрежение, без да се търси системен ефект и съгласуваност между отделните закони. Това води до натрупване на несъвместими текстове, правна несигурност и усещане, че всяка следваща поправка решава един проблем, но създава нови.
Продажбите на имоти „на зелено“ са пример как тази фрагментарност води до тежки обществени последици. Липсата на вписване на предварителните договори и регистър за такива, отсъствието на гаранционни механизми за авансите, бавните обезпечителни процедури и слабата потребителска защита действат заедно и оставят гражданите незащитени. Като практикуващи магистрати виждаме, че изолирана промяна в един закон няма да реши проблема – схемите просто се преместват там, където контролът е най-слаб.
Затова ние от научно-експертния съвет към АПБ смятаме, че днес е необходим единен, пакетен подход: обща рамка, която да синхронизира вещното, строителното, потребителското, наказателното и процесуалното право. Само така може да се изгради устойчива „инфраструктура на доверието“ и да се върне предвидимостта на този важен пазар.
В периода 2022–2025 г. само в Софийска районна прокуратура са постъпили над 100 сигнала за неизпълнение на предварителни договори при продажби „на зелено“. В значителна част от тях са образувани досъдебни производства за измама по чл. 209 НК. След анализ на тези дела, се стигна до извода, че общата картина е сходна: авансови плащания, достигащи 70–80% от цената, предхождащи ключовите строителни етапи, липса на публична видимост и проследимост за вече поети договорни ангажименти, прехвърляне на активи към свързани дружества, едностранни прекратявания с неравноправни клаузи и закъснели обезпечителни мерки, когато активите вече са източени. Доказването на „начален умисъл“, че още при сключване на договора, търговецът не е имал намерение да го изпълни – е ядрото на проблема на наказателноправния анализ и често то е решаващата трудност.
Тези дефицити не са непреодолими. Те са следствие от непълна инфраструктура на законови гаранции: липса на регистър на предварителните договори, отсъствие на задължителни ескроу механизми и банкови гаранции, бавни и фрагментирани обезпечения, ограничени инструменти за колективна защита. Като експертен съвет, сме единодушни, че решението е пакет от законодателни изменения, предвиждащи публичност на предварителните договори, етапно финансиране през ескроу, гаранции за авансите, ускорени обезпечения, ясни потребителски стандарти и електронно проследяване на строителните етапи.
Контекст и проблематика
Предварителният договор е полезен инструмент за финансиране на строителство, но при продажбите „на зелено“ потребителят поема ролята на кредитор на проекта, без да разполага с инструментите на банката – контрол върху усвояването, информация за реалния напредък, обезпечения. Тази асиметрия се материализира в типични модели: за един и същ обект се поемат паралелни задължения към различни купувачи; авансите се усвояват за несвързани цели или за „запушване“ на стари дупки, малко преди искани запори се прехвърлят активи към новоучредени дружества, в общите условия се вмъкват клаузи за едностранно прекратяване под еластичния претекст „стопанска непоносимост“. Когато строежът се забави, липсва бърз, координиран механизъм за защита – жалбите са разпокъсани, обезпеченията идват късно, а накрая пострадалите се изправят срещу „празни“ дружествени обвивки.
Границата между гражданско неизпълнение и наказателна измама е деликатна. Не всяко неизпълнение е престъпление. Необходимо е кумулативно да се установят факти, сочещи изначална липса на намерение за изпълнение: системно нецелево използване на аванси, невъзможност по финансови показатели още при договарянето, серия предварителни договори за един и същ обект, документна мимикрия на етапи. Силата на доказването идва от модела на поведение, а не от изолиран факт.
Практически затруднения пред разследването
Навременната и бърза реакция е критична. Ако запорите и възбраните не бъдат допуснати в първите дни, по‑късно те често са процесуално безупречни, но практически безрезултатни. Финансовите потоци преминават през множество сметки, с междинни преводи към свързани лица и плащания „в брой“, което налага ранна, комплексна експертиза, обединяваща финансово‑счетоводен и строително‑технически анализ. Строителните книжа и реалният напредък по етапи (Акт 14, 15, 16) трябва да се съпоставят със сумите, освободени на различни дати. В противен случай остава „сивата зона“ на вътрешни протоколи и „частични“ актове без нормативна стойност. При десетки пострадали възниква и организационен проблем – как да се координират претенции и обезпечения, така че да се избегне надпревара и да се постигне ефективна защита за всички.
Предложения за промяна в системата – пакетно, не „на парче“
1) Публичност чрез вписване на предварителните договори
Като експерти сме на мнение, че е необходимо е въвеждане на електронно вписване на предварителни договори в Имотния регистър с оповестителен и запазващ ефект за кратък, подновяем срок. Публичната част е минимална – идентификатор на имота/обекта, ЕИК на продавача, дата и час на вписване, индикатор „активна ескроу сметка/банкова гаранция“. Така купувачът и банката му виждат в реално време дали по този обект вече има поети договорни ангажименти. По този начин възможността за „двойни продажби“ практически се неутрализира. Регистърът се свързва автоматично с електронния строителен дневник и при всеки законово значим етап (Акт 14, 15, 16) отбелязва статус, което придава проверима „биография“ на проекта.
2) Задължителни банкови гаранции/застраховки за авансите
Предлагане „на зелено“ да се допуска само при валидна неотменима, безусловна банкова гаранция (или еквивалентна застраховка) за размера на всички авансови плащания до въвеждане в експлоатация. Срокът на гаранцията се простира до Акт 16 плюс разумен буфер. Плащането е при първо искане, по възможност чрез колективно предявяване от купувачите, за да се избегне надпревара. Реалният ефект е двоен: гражданите получават финансов „въздух“, а банките и застрахователите изпълняват филтърна роля – гаранция се издава само на проекти с реална финансова и организационна обезпеченост.
3) Ескроу сметки с етапно освобождаване на средства
Всички аванси преминават през специална сметка, а средствата се освобождават eтапно – при Акт 14, при Акт 15 и при Акт 16 (или удостоверение за ползване). Банката подава автоматизиран съобщения към регистъра за всеки етап (без да разкрива суми), което осигурява синхронизация „пари ↔ напредък“. При забавяне или разминаване между отчетен етап и усвоени средства се предвижда автоматична реституция към купувача.
4) Наказателноправна специализация – нов състав в НК
Като действащи прокурори смятаме, че е необходимо да се въведе специален състав „измама при инвестиране в недвижими имоти“, който наказва приемането и нецелевото използване на аванси по договори „на зелено“ в отклонение от нормативно значимите етапи. При особено големи размери и множество пострадали санкциите следва се хармонизират с квалифицираните състави на измамата.
5) Бърза и координирана защита в НПК
В защита на интересите на гражданите би било добре съдът да се произнася по искания за запори и възбрани в 24‑часов срок, да се допуска групово обезпечение за множество пострадали в рамките на едно производство, с пропорционално разпределение и електронно заявяване.
6) Прозрачност и контрол в ЗУТ
Финансова обезпеченост (банкова гаранция/застраховка или равностойно собствено участие) става условие за разрешение за строеж, когато се предвижда продажба „на зелено“. Необходимо е въвеждане на електронен строителен дневник като източник на доверени данни за Акт 14, 15, 16, договори с надзор и ключови протоколи. Добре е да се обмислят минимални критерии за инвеститори и надзор – опит, капитал, отсъствие на тежки нарушения, публично видими в регистър.
7) Реална сила на потребителската защита по ЗЗП
В „черния списък“ на неравноправни клаузи изрично да се включват едностранно прекратяване без компенсация, прехвърляне на ценови риск изцяло върху купувача, неустойки само за потребителя, и неясни срокове „при възможност“. Към всеки предварителен договор да се прилага едностраничен информационен лист (етап, срокове, ескроу‑график, гаранции, ключови рискове). КЗП трябва да получава ускорени процедури за временни забрани и колективни искове при системен риск по конкретен проект.
8) Институционална координация и автоматизация
Създава се оперативна рамка за ранно уведомяване на КЗП, ДНСК, НАП и ДАНС при индикатори за риск (множество вписани предварителни договори за един обект без ескроу/гаранция; внезапно замразяване на етапи; несъответствия между информацията от банката и данните в строителния дневник). Необходимо е да се въведат стандартизирани формати за банкови извлечения и протоколи, за да се ускори експертизата и да се постигне сравнимост на данните между дела.
9) Реалистичен график за въвеждане
Подзаконовите стандарти за ескроу и гаранции, както и електронните форми за вписване, могат да бъдат приети в рамките на три месеца. До шестия месец да стартират вписването на предварителни договори и електронният строителен дневник за нови проекти; до дванадесетия – да обхванат и текущите, с доброволен прозорец за прехвърляне на аванси в ескроу без санкции. След година – оценка на въздействието и корекции.
Какво печелим ?
Комбинацията от публичност, гаранции и бързи обезпечения променя стимулите на пазара. Двойните продажби и нецелевото усвояване стават трудно осъществими, възстановимостта на вредите нараства, добросъвестните инвеститори се възползват от по‑евтин банков ресурс и по‑бърза реализация. Държавата не прави „скъп проект“ – тя добавя няколко липсващи шини в системата и свързва налични регистри и процеси. Това струва по‑малко от цената на продължаващите кризи на доверие и съдебни спорове.
Рамкови текстове за основа на законодателни изменения
Предлагаме вписване на предварителни договори (ЗС/ПВ): „Предварителните договори за прехвърляне на вещни права върху недвижими имоти подлежат на електронно вписване. Вписването има оповестителен и запазващ ефект за срок от 12 /дванадесет/ месеца, подновяем еднократно. Публичната част съдържа: идентификатор на имота/обекта, ЕИК на продавача, дата/час на вписването и индикатори за активна ескроу сметка и банкова гаранция.“
Относно финансова обезпеченост (ЗУТ): „Предлагане за продажба на обекти в сгради, невъведени в експлоатация, се допуска при наличие на неотменима и безусловна банкова гаранция или застраховка, покриваща всички авансови плащания до издаване на разрешение за ползване, и при използване на ескроу сметка с етапно освобождаване на средства (Акт 14/15/16).“
Необходим е специален състав на НК – чл. 209а: „Който приеме авансови плащания по договор за покупко‑продажба на недвижим имот в процес на строеж и не ги използва целево съобразно нормативно значимите етапи, се наказва с лишаване от свобода до шест години и глоба. Ако деянието е в особено големи размери или с множество пострадали – от три до десет години и конфискация до една втора от имуществото.“
Бързи обезпечения и групова защита (НПК): „Съдът се произнася в 24 часа по исканията за запор и възбрана; допуска се групово обезпечение за множество пострадали в едно производство.“
Заключение: лесно е, ако има воля – но са нужни действия
В заключение от науно-експертния съвет считаме, че проблемът с измамите при имоти „на зелено“ не е загадка и с общи усилия между компетентните институции може да бъде решен. Като магистрати знаем как работят схемите, кога се губи време и защо гражданите остават незащитени. Решенията не са сложни: вписване на предварителните договори, задължителни банкови гаранции и ескроу, ускорени и групови обезпечения, електронен контрол на етапите и ясни потребителски стандарти. Ако бъдат приети пакетно промени и бъдат задействани координирано от компетентните органи, ще превърнем рисковия сегмент в предвидима, прозрачна и надеждна среда. Като експерти сме убедени, че нещата могат да бъдат променени ако има воля и желание за това. Нужни са действия сега.“
